如何自營商用不動產？

【文:范世華】

不動產的使用區分，一般人習慣會將它簡單分為「自用」與「商用」，因此在不動產使用性質的限制上，於是「住宅」很容易就被簡單聯想為「自用」；「店面」、 「辦公室」也自然就與「商用」劃為等號。前者在買賣習慣上多半會以「自住」的層面來考量；而後者在市場的環境與價格決定上則會以「投資」的層面來分析。

■　「自用」與「自住」的不同
屬於「住宅」使用區分的不動產，若是拿來出租以獲取報酬，有了租金的一種收益行為，顯而易見它其實也算是一種「投資」的商業行為。

而就「店面」和「辦公室」本身的功能性來說，雖它必然是一種提供做為商業用途之使用標的，但是若非出租他人使用，而是做為個人的事業體來經營利用，沒有租金的收益，使是一種「自營」的行為，反觀它就變成了一種「自用」的商業行為了。
■　「商用」不動產的「自營」考量
由於台灣連鎖業的發展成熟，許多餐飲或超商業者成功塑造品牌在市場上的印象，吸引了許多不動產的投資人，對於購買店面的動機也會著眼於「自營」 的考量，這也提供了不動產在投資以外更廣的經營範疇。在決定購買商用不動產做為「自營」的前提考量下，除了不動產的價格之外，還要再考量額外營運資本的投 入，以及計算“預估營收”和“回本時間”的變數。
有關於“預估營收”的變數，地點會是決定勝負的關鍵，有沒有可能做到一半附近又開了一家競爭者？如果地段比人好，地點對了，有競業對手反而可以為自 己加分。反之生意則可能會被別人給搶走！而對於“回本時間”的計算，則關係到加盟金的多寡，以及經營合約內容的拆款、物料成本、人事等相關費用。
■　商用不動產自營的「機會價值」
另外值得思考的還有，若是購買「店面」商用不動產標的，由於店面本身的特性就算是一個實體通路，做為既有市場資源的角色，原本就有屬於「通路 商」的 “機會價值” 存在，所以不管是加盟什麼樣的事業、做什麼樣的生意，如果您本身儲備的資本實力就足以負擔高額的加盟金和營運週轉金，那麼有沒有其他可以用更少的成本以及 更低的風險，也能獲得相同利潤的行業，可做為這家店面的營運事業？
如果在資金的應用上可以發揮最大的效益，不僅可以在經營上得到營業的利潤，還可以創造不動產的價差或是增值的空間，獲得自營商用不動產於房價與營利兼得的雙贏好處。

【本文作者為網路地產王資深顧問】